刚刚过去的五一假期，上海楼市表现属于80分水平，也就是比预想中略好一些。新房市场前几天文章已经写过，大家可以翻一下，今天重点来说二手房市场情况。

先看数据，5月1日-5月5日期间，上海全市二手房网签1199套，5天分别是190套、156套、180套、286套、387套，去年同期五天时间网签851套，以此计算，今年增幅约40%。

从表面数据来看，第一感觉是今年市场明显好于去年，这一结论确实没错，从前4月表现来看，2025年一定是比2024年更强，五一也延续了这一趋势。

但是有一点必须值得重视，今年的5月份和去年的5月份市场不是处在同一个趋势内。

从数据可以看出，2024年5月处于上升趋势中，全年成交量经历了一轮震荡上涨行情。而今年5月份很可能处于下降趋势中，在3月份完成单月2.94万套成交高峰后，后续月份如果没有重大政策刺激，很难继续突破3万套。

因此，虽然今年五一成交好于去年，但从全年维度来判断的话，未来半年着实无法乐观。

看完理性的数据，再来听听感性的一线中介对于市场的反馈。

他们认为今年前4月市场表现是延续了去年底的政策利好惯性，就好比一辆高速行驶的汽车，当达到顶峰无法保持高速时就会降速，逐步减速直至停下，目前上海二手房就处在减速阶段。

3月份的成交高峰的出现，很大一部分原因是房东愿意降价，从而促进成交。比如一套位于普陀区长征板块的老破小，2019年房东买入时360万，上个月卖出时340万成交，算上装修成本、过户税费、中介费等，一共亏损40万。

上海多数板块二手房就是这样的局面，价格基本回到了2019年或2020年水平，这个时间段之后买入的房东，现在卖出都是亏损，想要置换唯有割肉，而今年恰恰是这部分房东想通了。

近期愿意降价的还有一类人群是动迁户，过去20年上海建造了大量的动迁房，这类房子的房东成本非常低。以嘉定江桥为例，当初获得动迁房的成本大约是8000元每平，而现在二手房市场价在4万每平，如果房东想急卖，他们可以再打九折，就能顺利出售。

但是随着时间推移，上述两类房东将会变得越来宇少，因为愿意降价的房子已经成交，剩下的就是不愿意降价的房子，市场又将会进入博弈，就像去年上半年一样。

去年是通过政策出台来打破僵局，那今年呢？这就是市场不确定性，如果还是依靠政策，那还会有怎样的政策来打破？

如果没有政策，那就只能看供需双方谁能屏住了，但屏住的过程一定是没有什么成交量。